在當前高利率環境下，房地產真的還是穩賺不賠的避風港嗎？（資料照，柯承惠攝）
在當前高利率環境下，房地產真的還是穩賺不賠的避風港嗎？財經專家阮慕驊在臉書發文表示，遠在美國的朋友最近正在討論一個近二十年少見的特殊現象，美國10年期公債殖利率於9月25日收在5.17%，創下2007年以來新高；然而，美國獨棟出租房的資本化率（CapRate）卻僅約4.8%。換言之，如今買一張零風險的美國公債，投資收益比買房當房東還要高。
阮慕驊深入剖析，這代表持有房產的「機會成本」大幅變高。把資金鎖在房子裡，所放棄的無風險收益已經來到近二十年來的最高點。加上30年期房貸利率攀升突破7%，聯準會（Fed）又重啟升息，導致美國的投資型買盤紛紛選擇退場，這樣的結果一點都不令人意外。
不過，阮慕驊也特別提醒，公債給予的是「固定票息」，而房屋租金卻會隨時間成長；且上述比較尚未將「折舊抵稅」與「房價未來的增值空間」計算進去。因此，這並不意味著房地產徹底失去價值，而是過去那套「單純靠收租賺錢」的傳統商業邏輯，在大升息與高利率環境下被嚴重壓縮了。
面對美國的警訊，阮慕驊回過頭觀察台灣房市指出，台灣住宅的租金報酬率長期以來僅維繫在1.5%至2%左右，本來就遠遠拚不過公債殖利率。美國現在出現的這套警訊，在台灣其實早就已經是長期常態。台灣的房價過去從來不是靠租金收益在支撐，真正支撐房價的是土地稀缺性、強烈的增值預期，以及廣大民眾的抗通膨心理。
阮慕驊點出，真正牽動目前台灣房市命脈的，是中央銀行的信用管制政策。觀察數據，今年前5個月台灣六都的買賣移轉交易量不到8萬棟，創下1999年以來第三低紀錄；前7個月建照核發量年減28%，開工量更是年減36%。「量縮、價盤」正是台灣房市當前的真實寫照。
那麼，轉向股市會是更好的選擇嗎？阮慕驊認為，別急著下結論，當美債殖利率站上5%以上時，受衝擊與壓制的絕不僅僅是房地產，股票的估值評價一樣會遭到大幅壓縮。高利率時代打擊的，是所有收益偏低的風險資產。雖然股票具備極佳的流動性，而房屋持有成本較高，這些都是客觀事實；但買房自住所省下的房租成本，以及土地長期的保值功能，同樣是不可否認的真實價值。
阮慕驊強調，面對當前的經濟局勢，資產配置的核心關鍵不在於「哪個資產比較好」，而是投資人必須反問自己：「這筆錢打算放多久？自己究竟能承受多大的波動？」在利率高檔的年代，能夠持續提供穩定現金流的資產，才是投資戰場上的王道。