財經專家阮慕驊近日揭示高利率環境對房地產投資的衝擊，指出傳統靠租金獲利的房市投資邏輯正面臨嚴峻挑戰。美國10年期公債殖利率於9月25日收在5.17%，創下2007年以來新高，然而美國獨棟出租房的資本化率僅約4.8%，意味著購買零風險的美國公債，投資收益竟比當房東還要高。
阮慕驊在臉書發文提到，這一現象反映出持有房產的機會成本大幅攀升。將資金鎖定在房屋裡，所放棄的無風險收益已達近20年最高點。加上30年期房貸利率突破7%，聯邦準備委員會（Fed）重啟升息，導致美國投資型買盤紛紛退場，這樣的結果並不令人意外。
然而，阮慕驊也強調，公債提供的是固定票息，房屋租金卻會隨時間成長，上述比較尚未將折舊抵稅與房價未來增值空間納入考量。因此，房地產並未徹底失去價值，而是過去那套單純靠收租賺錢的傳統商業邏輯，在大升息與高利率環境下被嚴重壓縮了。
觀察台灣房市，情況更為嚴峻。台灣住宅的租金報酬率長期維持在1.5%至2%左右，根本無法與公債殖利率相比。美國現在出現的警訊，在台灣其實早就是長期常態。台灣房價過去從來不是靠租金收益支撐，真正支撐房價的是土地稀缺性、強烈的增值預期，以及廣大民眾的抗通膨心理。
阮慕驊指出，真正牽動目前台灣房市命脈的，是中央銀行的信用管制政策。根據數據，今年前5個月台灣六都的買賣移轉交易量不到8萬棟，創下1999年以來第三低紀錄；前7個月建照核發量年減28%，開工量更是年減36%。量縮、價盤正是台灣房市當前的真實寫照。
面對高利率環境，轉向股市會是更好的選擇嗎？阮慕驊認為不應急著下結論。當美債殖利率站上5%以上時，受衝擊與壓制的絕不僅僅是房地產，股票的估值評價一樣會遭到大幅壓縮。高利率時代打擊的，是所有收益偏低的風險資產。雖然股票具備極佳的流動性，而房屋持有成本較高，這些都是客觀事實；但買房自住所省下的房租成本，以及土地長期的保值功能，同樣是不可否認的真實價值。
阮慕驊強調，面對當前的經濟局勢，資產配置的核心關鍵不在於哪個資產比較好，而是投資人必須反問自己：「這筆錢打算放多久？自己究竟能承受多大的波動？」在利率高檔的年代，能夠持續提供穩定現金流的資產，才是投資戰場上的王道。
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