「每天像在拆未爆彈，不知道洞有多大！」兆基爆雷引爆包租代管業風暴， 宏碁入主兩天閃辭董事會，王貴增進駐後如何搶救公司危機？
根據《財訊》雙週刊報導，國內包租代管業龍頭「兆基屋管」驚爆巨額資金缺口！檢調於8月7日兵分6路發動搜索，約談前董事長李建成及共同創辦人林佑任，全案朝背信、侵占罪偵辦。原本於5日接手兆基的宏碁，在7日當晚突發重訊，直指兆基存在「內部管理缺失」，不只辭去董總職務，宏碁也一併辭任法人董事，接管僅短短兩天便「閃辭」退出。
最新進度是，中纖集團創辦人王朝慶3子王貴增於8月10日已進入兆基擔任代理總經理，並預計8月21日召開股東臨時會，進一步處理董事及經營團隊改組相關事宜。而兆基原訂2027年上半年辦理公開發行及登錄興櫃的計畫，恐怕也跟著生變。
這起震驚地產與金融圈的案件，揭開了包租代管天王光鮮亮麗背後的不堪內幕。知情人士透露，「事件爆發後，各路債主紛紛現身，甚至連地下錢莊都拿著近億元的借據上門討債！李建成自己到底在外私開了多少本票？根本沒有人知道！」現在接手兆基，「每天都像在拆未爆彈，完全不知道洞有多大」。
《財訊》雙週刊指出，這場震撼全台的財務危機，始於「公司債兌付利息跳票」事件。兆基創辦人李建成利用其名下的投資公司「趙姬投資」，以及林佑任擔任代表人的「寄居蟹管理顧問」，以「兆基包租代管獲利豐厚、預計2027年上市」為標榜，向外界發行公司債招攬投資。對象包含許多因社宅業務而信任兆基的房東與一般民眾，甚至兆基內部員工，投資金額從數十萬到上千萬元不等，吸引數十億元資金。
今年7月底開始，投資人陸續發現應得的利息與到期本金遲遲未入帳。李建成隨後與投資人會面，坦承「投資失利」導致資金卡死；他擬用「以股抵債」方案，提出要拿出約1.6萬張兆基未上市股票（以每股70元估算約值11億元）賠償投資人，央求投資人暫緩提告。
但投資人認為，未上市股票根本無法變現且價值不明，拒絕埋單。多名受害投資人隨即組成自救會，怒批違法吸金，並集體提告。根據自救會8月9日統計，受害民眾約400餘人，總金額約14億元，平均每人債權金額約350萬元。至此，風暴徹底全面展開。
觀察兆基目前的股東結構，李建成透過趙姬投資掌握兆基約35%股權，是公司第一大股東；第2大股東宏碁則持股約17.8%。宏碁於2024年斥資3.37億元首度入股兆基管理顧問公司，取得增資後約20%普通股股權，藉此跨足不動產物業管理產業。隨後在2025年間，宏碁陸續參與兆基的現金增資與特別股認購，總投資金額一度累計超過10億元。
股東另有中信證券、和通創投、能率卓越成長基金，各自持股約3至4%；中纖集團王貴增也於今年6月進場，持股約5%。
根據《財訊》雙週刊報導，創辦人李建成早期僅是雜貨店小老闆，後投入資產買賣與出租管理。李建成過去接受《財訊》採訪時表示，自己只有高中學歷，年輕時因父親中風回家接手雜貨店，後來進入渣打銀行擔任房貸業務員，憑藉專攻豪宅客群迅速竄升為超級業務。他在租屋期間意外接觸到2房東模式，2006年辭職創業，一路從買房改套房收租，2009年獨資成立兆基管理顧問，以輕資產模式大量承接包租代管業務。
2017年政府推動第1期社宅包租代管計畫時，外界因無利可圖多持觀望態度，李建成卻力排眾議，看準在捷運車廂打上兆基品牌的巨大廣告效益投入。這項決定奠定了兆基的基石。
兆基房源超過八成來自社宅，並陸續拿下台北捷運聯開宅代管、台糖大樓及內湖新裝修商辦等泛官與民間委任標案，連台積電嘉義廠的員工宿舍都委託兆基。國家住都中心指出，兆基屋管和寄居蟹租屋管理社會住宅戶數約2.2萬戶。
李建成隨之聲名大譟，2024年11月榮獲「第29屆地政貢獻獎」，被眾人譽為「產業第一人」；2026年2月，他更接任中華民國壘球協會理事長，喊出2026年名古屋亞運爭金、2028年洛杉磯奧運參賽的藍圖。
一個包租代管龍頭為何會爆出巨額缺口？據聞，李建成已放高利貸多年，今年4月時有一筆上億元債務收不回來，資金才會出現嚴重缺口，但這消息未獲證實。
此外，《財訊》採訪得知，李建成早在2014年便前進柬埔寨金邊，興建「鑽石凱薩」與「鑽石雙星」兩棟建案，售後回租狀況遠遠不如預期。知情人士指出，入股三洋實、國統、新建的鴻鋌集團創辦人洪鴻章，原本也是該投資案的大股東，後見難以回收，便將股份全數轉手給李建成；李建成甚至再向洪鴻章周轉了數億元，但光是柬埔寨的資金缺口，就高達十多億元。據聞，今年4月李建成還一度打算遠赴柬埔寨跑路，被某產業大老勸回台灣處理債務問題。
檢調初步調查顯示，兆基於2020年發行公司債募資逾18億元，李建成涉嫌掏空其中7億元用於私人投資、買豪車與名牌精品。
據友人指出，李建成一家3口生活奢華，就讀小學的兒子常背著近10萬元的LV名牌包，每月出國搭商務艙、入住5星級飯店，並請私人教練教羽球與騎馬。李建成用心鋪陳財力雄厚豪爽形象，業界拉贊助、產業考察都是第一個想到他。而李建成於2024年與前妻何思瑩離婚，檢方懷疑其有脫產與逃亡之虞。
事實上，兆基多年前為布局上市，曾重用具備上市櫃財務與營運背景的李文詳出任總經理；不過，李文詳去年8月就以休養身體為由離職。
之後李建成交由護理背景出身的胞姊李莉雯掌控大權，隨即引發各部門人員的離職潮。到了今年8月5日宏碁召開董事會當天，李莉雯甚至向外訴求「宏碁要來搶經營權」，造成公司派與市場派互相猜忌。
回過頭來看，在政策的帶動下，近年來國內包租代管產業蓬勃發展。據不動產資訊平台資料顯示，截至去年底，全國包租代管業者已高達2254家，從業人員達2.5萬人；住商不動產調查亦指出，去年台灣包租業與代管業營業額分別衝上12.8億元與19.6億元，年增率高達103.6%與32.9%；其中又以台北市433家、新北市423家，及台中市389家競爭最為激烈。
包租代管本應是提供穩定現金流與報酬的行業，就算是規模遠小於兆基的同業，獲利情況也都不錯。然而，過去兆基不顧利潤瘋狂搶標，連同業算不出投報率的案子也照單全收，令同業大呼不可思議。宏碁5日發布，兆基上半年自結稅後每股盈餘2.6元；不過，事件發生後，該公司獲利來源已遭市場質疑。
知名包租代管專家陶迪警告，租房市場最危險的時刻，莫過於大家都盲目相信「規模等於安全」。
《財訊》雙週刊分析，當兆基爆發財務危機，除了投資人急於追討債權，更迫切的經營考量在於：兆基能否如期支付屋主租金、正常返還租客押金，以及讓既有租約維持運作。包租代管業者經手龐大現金流，每一筆收入背後都堆疊著尚未履行的合約責任，管理戶數愈多，承擔的資金風險與義務就愈大。
日本住宅包租代管專家溫芳瑜指出，台日監管機制存在顯著落差，日本對租賃業者的專用帳戶管理與第3方信託監督機制較為嚴謹，而台灣在防止業者將代收押金、租金挪用或私人投資的法律防線明顯不足。
面對兆基掏空風暴，國家住都中心董事長花敬群在8月10日記者會上指出，針對寄居蟹既有案件，住都中心已協調6都租賃住宅服務商業同業公會，透過電話聯繫房東及房客，詢問轉換服務業者的意願。他也呼籲兆基，若有屋主想解約，應盡量配合。
內政部政務次長董建宏接受專訪時表示，政府第一時間的立場是確保房東與房客權益。他強調，針對住都中心委託兆基的個案均已進行接觸，目前狀況穩定；內政部正與地方政府及包租代管6大公會開會協商，建立平順的租約轉移機制，將視房東意願協助轉移，過程會有法律顧問監督，確保契約法律程序完整。
針對財務防弊，董建宏指出，兆基案雖屬個人財務問題，但內政部未來將檢討制度，參照預售屋信託或信保基金模式，將代收資金納入專用監管帳戶，避免業者有不當查帳或挪用的機會。
不過，市場人士對政府理想中的「平和轉移」態度保留，因為兆基過往為了搶市占，吸收了大量無利可圖的物件，同業絕不可能貿然承接；再加上兆基屋管與寄居蟹租屋管理的2.2萬戶量體過大，若硬要分割給其他業者，恐怕會引爆包租代管產業的次級風暴，後續發展仍須嚴密觀察。…（更多內容，請參閱最新一期《財訊》雙週刊第770期）
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