在國內地產界素有「林口王」之稱的亞昕集團，無懼房市寒冬，連續3年辦理現金增資，股本倍增至七十多億元，事業版圖不僅從住宅延伸到商辦、飯店，更跨足海外不動產，豪擲500億元投資馬來西亞馬六甲大型開發案。亞昕集團總裁姚連地日前接受本刊專訪時直言，如今建商在台灣「只是買土地來加工」，面對房地產微利化時代，「集團必須多角化發展，才能打造第二成長曲線。」
「營建業已進入微利時代，上市櫃建商平均稅後利潤約12至15％，一個案子從買地規劃到完工交屋卻要5至7年，花6年賺12％，平均1年才2％。講透了，投資房地產就只在賺通膨錢。」坐在亞昕集團總部辦公室裡，總裁姚連地穿著休閒，語氣平靜地道出房地產業現今的不容易。
今年63歲的姚連地，1987年踏入建築業，40年來歷經多次房地產景氣起伏，這次碰上央行重手信用管制，造成房市買氣急凍，同業哀鴻遍野，紛紛縮手，他卻逆勢而行，過去3年來，亞昕持續辦理現金增資，同時出手與子公司全虹建設換股整併股權，股本一口氣從30多億元大幅提高至78億元，各界好奇他究竟在打甚麼算盤？「我們希望未來每年都有百億元以上營收，給股東創造好的投報率，好的EPS（每股獲利），必須做長遠布局，股本要大，推案也要多，才撐得起來。」姚連地對本刊解釋。
他坦言，因應房地產政策改變，建商過去購地自備款20％，現在已經要準備到60％，建商得準備更多自有資金，資本實力成為擴張的重要基礎。
翻開亞昕財報，2021年營收約30.5億元，2025年已衝上180.3億元，歸屬母公司的業主淨利約21.4億元。過去的營收獲利亮眼，姚連地卻不願溫水煮青蛙，被表象迷惑，「去年入帳的案子，不少是4、5年前已銷售、近期完工交屋後認列，亮眼數字背後，仍得面對眼前房市降溫的考驗。」
除了傳統地產這隻腳之外，姚連地深知要坐大坐穩，就必須像八爪章魚一般，多長幾隻獲利觸腳。即知即行的他先後瞄準投資商辦收租、飯店營運及海外開發等多角化方向。
姚連地進一步表示，「透過放大商辦規模，讓固定收益與不同市場的收入，降低景氣循環帶來的波動，增加亞昕本業以外的成長支柱。」「相較住宅建案須等到完工交屋後才能認列營收，商辦租金與飯店收入能持續進帳，讓集團在建案交屋之外，多一項長期而穩定的收益來源。」
其中，位於新莊機場捷運副都心站正對面的亞昕企業總部，樓高24層，樓地面積逾1萬2千坪。姚連地估計，整棟大樓每年可為亞昕帶來約2.3億元租金，「這也是我們布局商業不動產、創造固定收益的一個來源。」
另外，投資蓋飯店也是擴大現金流的重要布局。像是姚連地在林口投資的亞昕福朋喜來登酒店已經營7、8年，2年前開始獲利，讓他認清投資飯店必須擴大規模，「首度跨足飯店業，不敢一次投入太大規模，只有165間客房，難分攤人力與管銷成本。房間數太少，市場營運規模就會受限，所以我們還要打造第2間飯店。」
亞昕因此規劃在林口投資第二家飯店，並鎖定更高階的國際五星級品牌，計畫2028年動工、2032年開幕，屆時兩家飯店合計將有約400間客房。「畢竟165間房，和400間房所需的管銷費用差不多。」姚連地表示，若營運順利，加上宴會及餐飲收入，未來亞昕的飯店事業年營收可突破10億元，並逐步朝獨立掛牌發展。
「就像種一棵樹，樹苗種下去時，就要先想它未來要長成神木，還是一棵小樹。」談起飯店布局，姚連地要求團隊先建立完整帳務與營運制度，為未來擴張打好基礎。
靠著投資商辦、飯店擴張外，姚連地更將目光放向海外，亞昕購入馬來西亞馬六甲約3萬坪海濱土地，規劃大型開發案「THE RISE」，總投資金額高達500億元，其中鉑昕酒店去年下半年開幕，酒店式公寓開賣半年即售出7成。
海外布局已有點成績，但姚連地透露，目前海外營收占比僅5％，「我們先在馬來西亞練兵，等士兵茁壯後，再擴大規模或前進其他亞洲國家。」姚連地謹慎地說，「擴張海外不能操之過急，建立團隊到累積經驗都要時間，這是在替孫子打基礎。」
回頭看向台灣房市，從事房地產近40年的姚連地，不諱言3大變化正在改變國內地產業。
首先，是利潤變薄。「近5、6年營造成本整整漲了一倍，每坪從11、2萬元漲至23、4萬元以上。成本高漲的結果，建商獲利逐年降低。」他率先指出。
其次，就是銷售期拉長。「過去景氣熱絡時，可能7、8個月就完銷，如今市場逐漸回到預售、興建中及成屋階段，各自去化約1/3的節奏。」姚連地認為，建商必須調整心態，接受一個案子需要更長時間去化。
第三則是產品坪數縮小，台灣每戶平均人口數已降至2.5人以下。「現在坪數變小、戶數變多，整個社會的居住型態已經改變。亞昕也要該著改變。」他嘆了口氣說，「要走得長久，就不能只看眼前，要看10年、20年後。」
創業以來，姚連地始終把長遠布局放首位，但跨出新一步之前，都得先確認團隊是否到位。身為佃農之子，他沒顯赫家世，也無亮眼學歷，國中畢業就從木工學徒做起，陸續接觸室內設計、土地開發，也做過餐飲業，歷經摸索後才走進建築業，第一個推案土地僅50坪，從小基地一路做到跨國布局。
「蓋房子不是3、5年就能學成，每一個環節都要慢慢累積。」姚連地相信，營建業沒有捷徑，實戰歷練才是根本。因此，安排兒子姚政岳自基層做起，在土開、企劃與銷售都有足夠歷練，累積逾十年經驗後，才放心交棒給兒子擔任董事長。因為對姚連地而言，傳承的不只是職位，更希望亞昕一步一腳印，繼續走向下一個20年。