十月第一周，我們先敢進來盤點跟拆解一下才剛剛啟動沒幾天的928檔期市場發生那些大事，新的市場數據又透漏了房市到年底前會怎麼發展的跡象。

最新剛剛出爐的央行兩大放鬆政策，一是把第二戶房貸從最多6成放寬讓人可以最多貸到7成，你有沒注意到我在成數前都加了「最多」這兩個字，講白了實務上就是就「看得到卻不一定吃得到」，一定有人納悶：「不是啊，新聞不是說央行超額準備很高、資金很寬裕嗎？怎麼會借不到錢？我交屋在即但排撥竟然要等大半年？」

但銀行借房貸只能賺3%利息，熱到強強滾的股市4萬8千點要衝5萬點，信貸、券商融資隨隨便便都5%、6%、7%、8%算，市場都往更有機會一個進出賺1成2成3成的股市跑，金融資金當然也懂哪裡人多哪裡去「朝高利跑」，而且上週美債殖利率飆破5.5%，上述利率收益攤開來比一比，如果你家是開銀行的，也會對放寬的房貸政策陽奉陰違，放貸部門不用老闆使眼色都錢往哪道門借出去，股東賺更多，自己獎金分更多吧。

對比幾年前，央行找銀行「喝咖啡」希望不動產放款比例降低降溫，搞不好未來一兩個月央行找銀行喝咖啡是想關切一下別讓民眾求貸無門。

央行的第二個鬆綁政策是刪除建商購地貸款「限期18月內動工」緊箍咒，當晚不知道全台多少建商開香檳慶祝，營建股隔日有兩支亮燈，也有不少吃了半根紅棒棒，但也就如放煙火般的一日行情，甚至有的還只是半日行情。大家推案的資金壓力緩是緩了，但問題是餘屋加上預售新案未來的營造成本壓力跟賣不動的銷售壓力，還是硬生生擺在那啊。

現在看數字，全台928檔推案總銷跟去年同期相較，直接縮水23%，降到5,452 億元，創6年來同期新低。再看新出來的空屋率數字，內政部統計2025年下半年全台低用電的空屋有89.5萬戶，裡面有快12萬戶還沒賣出去的新成屋，市場明顯已經消化不良，今年已交屋8萬戶，全年上看14萬多戶要交屋，還有6萬戶快完工預計在今年底到明年上半陸續取得使照要交屋，加一加有20萬戶是買在2021~2024高點的人要交屋，裡頭有多少投資客和當年跟著一窩蜂跟房市熱度追高、踮起腳尖硬買的自住客，另一廂台中解約率連續破3%，南二都高雄是餘屋量王、台南則是餘屋比率全台之冠。更可怕的是，另一廂預售市場已推案但賣不出去的存量，也飆上19萬戶！

當房市陷入「餘屋潮」、「資金斷鏈焦慮」、「解約壓力」、「停損出場潮」四面楚歌之境，凸顯出成屋與預售兩邊的籌碼和底線完全分化！預售還因為購地成本和不確定的營建成本波動風險在高檔價位死撐；蛋白區跟很多因為科技題材或建設題材，高價開局的重劃區成屋市場，已經累積出一票急著下車的投資客，跟後悔買高的自住客，只求把卡在房子裡的資金抽出來活命，連建商也在盡量不得罪已購客下，偷偷送全室裝潢、車位打七六折對折等讓利手法出清存貨。

整個下半年的成屋市場宛如百貨超市過了晚上8點開始「貼生鮮即期特價」的場面了，那我就想VEN一句：誰還買預售啊？！